MisoArchitects
Noi la Miso, pe lângă serviciile de design și urmărire de implementare, venim în ajutorul clienților cu serviciul de cost management al proiectelor.

Acesta constă în pregătirea unui tabel de buget care conține toate produsele alese, ofertările de preț de la furnizori și alte costuri necesare punerii în practică a designului propus. Astfel putem avea o viziune de ansamblu a investiției și ne ajută mai departe în urmărirea implementării și gestionarea comenzilor, și nu în ultimul rând, a timpului.

Foarte mulți clienți și potențiali clienți, mai ales dacă sunt la prima amenajare de locuință, vin la noi fără a avea o idee sau o estimare realistă în privința investiției financiare necesare pentru amenajare, adaptată la spațiul dat și la dorințele lor. Noi, bazându-ne pe o multitudine de proiecte implementate de-a lungul anilor, am reușit să identificăm câteva tipologii de proiecte și am concluzionat câteva direcții și sfaturi în vederea estimării unui buget realist.

Exercițiu 1:

Pentru început, propunem un exercițiu care se dovedește a fi revelator în privința clarificării așteptărilor raportate la realitatea din piață: să răspundeți spontan la întrebarea “cât ați fi dispus să dați pe o canapea?” Răspunsul clienților în general este o estimare mult mai mica față de suma finală pe care ajung până la urmă să o cheltuiască pe canapeaua potrivită care corespunde tuturor cerințelor funcționale si estetice.

Exercițiu 2:

Al doilea exercițiu este să vă gândiți care este investiția în locuința actuală? Cam ce cât a costat, și care ar fi suma adunată? Cel mai probabil veți fi surprinși că iese mai mult decât ați fi estimat la o prima vedere. Și să nu uităm nici de sumedenia de investiții “invizibile” pentru instalații, materiale de șantier și manopere în spatele pereților și a pardoselilor.

Bazându-ne pe date de la proiectele noastre implementate în cei 7 ani de activitate până acum, am identificat câteva tipologii și am încercat să pregătim niște statistici în speranța obținerii unor direcții de cost pe diferite tipuri de proiecte. Însă acest lucru s-a dovedit a fi mult mai complex cât să putem oferi niște numere generalizate fără o sumedenie de alte informații complementare despre fiecare proiect analizat în parte.

Ne-am dat seama că sistemul de valori al fiecăruia este un factor necuantificabil, care influențează foarte mult deciziile luate si implicit bugetul final. Fiecare dintre noi are preferințele subiective și prețuiește alte lucruri pentru care este dispus să cheltuiască mai mult sau mai puțin. Unii preferă să investească în finisaje, considerând că aceasta este baza, în timp ce alții optează mai degrabă pentru o piesă specială de mobilier pentru care sunt dispuși să plătească o sumă foarte mare raportat procentual la bugetul total.

Primul pas este să înțelegem și să aprofundăm spațiul pe care îl avem.
Casă sau apartament la bloc? Imobil în construcție, construcție nouă finalizată sau clădire veche? Astfel, în practica noastră am identificat 5 tipologii de proiecte de locuințe diferite:

Am încadrat aici casele sau apartamentele noi, aflate în stadiu de proiect pe hârtie sau încă în construcție,  unde propunerile de design pot fi integrate de la bun început foarte ușor.

La aceste proiecte avem o libertate foarte mare de a gândi zonificarea funcțională, compartimentări, poziții sanitare,  finisaje și scenarii de iluminat complexe, deci pot fi adaptate preferințelor beneficiarilor ușor.

În general sunt proiecte de durată mare, de peste 1 an.

Exemplu de cost:

În 2017 am amenajat un apartament nou construit de 100 mp utili cu 4 camere și 2 băi, pe care l-am preluat de la dezvoltator în stadiul ”la gri” –  cum se spune, adică avea ferestre montate și sistem de încălzire funcțională, dar nu avea nici un fel de finisaje, sanitare, uși, etc. Acest apartament a ajuns la un raport de 700Euro/mp utili investiți.

Însă treaba nu este așa de simplă încât să luăm acest raport și să aplicăm apoi cu regula 3 simplă la o altă situație. De ce? Pentru că dacă exact acest apartament ar fi avut 3 camere în loc de 4 (adică cca. 85 mp în loc de 100 mp), scăzând din buget toate costurile ce au ținut strict de acea cameră în plus, am fi ajuns la un cost/mp de cca. 770Euro/mp, pentru că în continuare avem zone în care investim la fel de mult indiferent de numărul de camere sau mp (bucătărie și băi). 

– casă / apartament finisat, căruia îi aducem modificări minime

– aceste locuințe au deja toate finisajele, sanitarele și instalația de încălzire funcțională gata făcute de un dezvoltator (plus-minus climatizare)

– amenajarea interioară ține cont de tot ce este existent, modificările se rezumă la maxim câteva mutări de poziții de prize sau iluminat esențiale pentru a fi funcționale în concordanță cu mobilarea propusă

– durată scurtă spre medie 3-6 luni

– Am analizat 2 proiecte perfect comparabile ca suprafață (cca. 80 mp – unul cu 3, altul cu 4 camere, fiecare cu câte 2 băi), totuși au rezultate la capitol de cost amenajare/mp util foarte diferite (600-900E/mp) datorită factorilor subiectivi (preferințele beneficiarilor) și complexității diferite a soluțiilor de design propuse

– Putem generaliza însă, că investiția în mobilierul pe comandă este proporțional cea mai mare în această categorie, în jur de 40%, iar acesta împreună cu mobilierul prefabricat ajunge la cca. 55% din investiția totală.

– casă / apartament finisat, căruia ii aducem modificări semnificative

– și aceste locuințe sunt finisate-echipate de către un dezvoltator, însă proprietarii lor își doresc să le adapteze foarte mult după nevoile și preferințele lor, care rezultă în transformări majore

– cele mai frecvente intervenții la acest tip de proiecte sunt refinisarea totală a băilor, multe modificări electrice, modificări la pereți – recompartimentări, sau de exemplu chiar reconstruirea completă a unei camere pentru a obține fonoizolația perfectă pentru un pian la care se cântă des

– durată medie de cca. 6 luni

– cele 3 proiecte analizate pentru această categorie, deși sunt comparabile ca suprafață, au un buget de investitie în amenajare per mp util foarte diferit (650-900 E/mp – apartamente de 3-4 camere cu 2 bai de cca. 80-90 mp suprafață utilă), pe lângă motive subiective necuantificabile, și din cauza diversității transformărilor functionale.

– case sau apartamente vechi unde este necesar un șantier intensiv și exhaustiv, cu multe demolări, decopertare totală, refacere completă de instalații sanitare, electrice și finisaje

– vin cu foarte multe surprize, adaptări din mers și costuri neprevăzute – este imposibil de estimat la început un buget final exact

– am concluzionat că în general 40-50% din bugetul final reprezintă cumulat costurile de șantier (manopere și materiale), finisajele, instalatiile și tâmplăriile

– putem da un exemplu recent de record absolut minim la această categorie: un apartament de 2 camere de aproape 58 mp intr-un bloc din anii 80 unde am avut ca obiectiv soluții și finisaje cât mai economice (parchet lamniat, mobilier din PAL), care a ajuns la un raport de 670E/mp

– Alt exemplu: apartament de suprafață similară într-o casă interbelică unde s-a optat pentru un stil clasic cu finisaje și produse mai prețioase (parchet din lemn, mobilier MDF, etc) a ajuns la 1050 E/mp acum câțiva ani

– mențiune: categoria nu este valabilă pentru monumente sau imobile cu valoare deosebită

– durată medie de minim 6 luni

– locuință de închiriat, o categorie aparte, sunt proiecte de tip investiție, business-uri, care necesită un pic altă abordare

– ne pliem cât mai mult pe ce există deja, locuințele în general sunt noi, finisate, echipate de către dezvoltator

–  preferințele subiective individuale ale beneficiarilor sunt semnificativ mai diminuate și se caută soluții de efect care să adauge valoare prin estetică, confort și funcționalitate pentru fiecare ban investit

– se caută personalitate pentru un rezultat cat mai competitiv pe piața imobiliară, dar cu o imagine finală care să se poata plia pe o scară cât mai largă de utilizatori/potențiali chiriași

– putem oferi ca o referință informații despre apartamente de 2 camere cu o baie în blocuri noi, predate finisate de către dezvoltator, unde investițiile necesare pentru amenajare pe mp util se încadrează tipic într-o plajă de 380-550 E/mp

– proiecte de durată scurtă, 2-3 luni

– Trebuie remarcat la această categorie importanța styling-ului și accesorizarea casei măcar pentru sesiunea foto, în care considerăm că este esențial de investit, ca spațiul să fie prezentat cât mai atractiv pe piața imobiliară

Concluzii

În concluzie, stabilirea unui buget estimat este ceva foarte specific pentru fiecare combinație de spațiu și beneficiar în parte, întrucât este necesară o analiză particulară mai profundă a mai multor factori obiectivi (tip locuință, suprafață, geometria spațiului, gradul de finisare și echipare, calitatea finisajelor și produselor existente), dar si factori subiectivi (dorințele și preferințe beneficiarului).

Sfatul nostru este ca atunci cand vă uitați la  proiecte de design interior de pe site-uri și bloguri de specialitate, pentru a înțelege bugetul total și nivelul de investiție, să aveți în vedere întreg contextul de la care a pornit amenajarea.